A venda trava quase sempre nos documentos
Encontrar comprador é metade do caminho. A outra metade é burocrática: sem os documentos certos, o CPCV atrasa, a escritura não se marca e o negócio arrefece. Esta é a checklist de documentos para vender casa em Portugal, na ordem em que vai precisar deles.
Checklist: documentos do imóvel
| Documento | Onde se obtém | Para que serve |
|---|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | Registo Predial online (predialonline.gov.pt) | Prova quem é o dono e revela ónus: hipotecas, penhoras, usufrutos |
| Caderneta predial urbana | Portal das Finanças | Identificação fiscal do imóvel, valor patrimonial tributário |
| Licença de utilização | Câmara Municipal | Comprova que o imóvel pode ser usado para habitação |
| Certificado energético | Perito qualificado (registo na ADENE) | Obrigatório logo no anúncio de venda |
| Ficha técnica da habitação | Câmara Municipal / promotor | Exigível para imóveis com licença de construção posterior a 2004 |
| Planta do imóvel | Câmara Municipal | Pedida por bancos e compradores |
Checklist: documentos das partes e do negócio
- Documentos de identificação e NIF de todos os vendedores e compradores;
- CPCV — o contrato-promessa que fixa preço, sinal e prazos. Use a nossa minuta de CPCV gratuita em Word;
- Distrate de hipoteca, se o imóvel tem crédito por liquidar — o banco emite o documento para cancelar o registo no dia da escritura;
- Procuração, se alguma das partes não estiver presente — veja o guia sobre a procuração para venda de imóvel;
- Contrato de mediação imobiliária, se houver agência — os requisitos estão no nosso guia do CMI;
- Comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo (a cargo do comprador, antes da escritura).
Casos que pedem documentos extra
- Herança: habilitação de herdeiros e, se aplicável, registo da partilha antes de vender.
- Imóvel arrendado: o contrato de arrendamento em vigor acompanha o imóvel; o comprador assume a posição de senhorio.
- Direitos de preferência: em certos casos (por exemplo, imóveis em áreas classificadas ou arrendatários com direito de preferência), é preciso notificar os preferentes antes da venda.
- Vendedor casado: consentimento do cônjuge para a venda da casa de morada de família.
Dica prática: reúna a certidão permanente e a caderneta logo no início. São os dois documentos que mais revelam surpresas — um ónus esquecido ou uma divergência de áreas resolve-se em semanas, não em dias.
Assine a papelada sem sair de casa
Dos documentos desta lista, vários são contratos que precisam de assinatura de múltiplas pessoas: o CPCV, o CMI, declarações entre as partes. É aí que a assinatura digital elimina semanas de atraso: cada interveniente assina com a Chave Móvel Digital no seu telemóvel, com valor legal de assinatura manuscrita, como explicamos no guia sobre como assinar um documento digitalmente.
A preparar uma venda? Crie uma conta gratuita, carregue o CPCV e recolha as assinaturas de todos em minutos.
Perguntas frequentes
Que documentos são obrigatórios para vender uma casa? Os essenciais: certidão permanente do registo predial, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético e, para imóveis licenciados após 2004, a ficha técnica da habitação. A estes somam-se os documentos de identificação das partes e os do negócio (CPCV, distrates, procurações).
O certificado energético é mesmo obrigatório? Sim, e desde o momento do anúncio. Vender sem certificado energético sujeita o vendedor a coimas.
Quanto tempo demora a reunir os documentos? Com tudo em ordem, poucos dias: a certidão e a caderneta obtêm-se online. Certificado energético e resolução de pendências (ónus, divergências de áreas) podem levar semanas — comece cedo.
Posso vender uma casa com hipoteca? Sim. O crédito é liquidado com o produto da venda e o banco emite o distrate para cancelar a hipoteca. O valor em dívida deve estar apurado antes da escritura.
O CPCV é obrigatório? Não é obrigatório, mas é fortemente recomendado: fixa o preço, o sinal e os prazos, e protege ambas as partes até à escritura. Pode assiná-lo digitalmente, como explicamos no guia sobre o CPCV digital.
E se o comprador estiver no estrangeiro? O processo faz-se à distância: CPCV assinado digitalmente e procuração ou videoconferência para a escritura. Temos um guia dedicado a comprar casa em Portugal do estrangeiro.
Documentos prontos, venda sem travões
Com a checklist cumprida e os contratos assinados digitalmente, a venda anda ao ritmo do negócio, não da burocracia. Para agências e profissionais que gerem várias vendas em simultâneo, fale connosco.