O mercado imobiliário está a digitalizar-se — mas há nuances importantes a conhecer
Comprar casa, arrendar um apartamento, assinar uma procuração para uma transação imobiliária. Todos estes momentos envolvem documentos com assinaturas — e cada vez mais, tanto compradores como vendedores, senhorios e mediadores querem saber se é possível fazê-lo sem deslocações, sem impressoras e sem reconhecimentos notariais.
A resposta curta: depende do documento. Alguns contratos imobiliários podem ser assinados digitalmente com plena validade legal hoje. Outros ainda não. Este artigo explica com clareza o que é possível, o que não é, e o que está prestes a mudar.
O que pode ser assinado digitalmente hoje
Contrato de arrendamento
O arrendamento é o caso mais direto. A legislação portuguesa (DL 7/2004) excluiu expressamente os contratos de arrendamento da obrigação de reconhecimento presencial de assinaturas. Uma assinatura eletrónica qualificada — como a produzida pela Chave Móvel Digital (CMD) — tem plena validade jurídica num contrato de arrendamento, ao abrigo do Regulamento eIDAS (Art. 25.º) e do DL 12/2021.
Isto significa que senhorio e inquilino podem assinar o contrato de arrendamento em momentos diferentes, a partir de qualquer dispositivo, sem presença física e sem intervenção notarial. O documento fica com carimbo de tempo, certificado qualificado e auditoria completa de cada assinatura.
Procuração para transação imobiliária
Uma procuração que autorize terceiro a intervir numa transação imobiliária pode ser outorgada com assinatura eletrónica qualificada. O requisito legal é que a assinatura seja qualificada — não basta uma assinatura eletrónica simples ou avançada. A CMD cumpre este requisito por produzir uma assinatura qualificada emitida pela AMA, no âmbito do Sistema de Certificação do Estado (SCEE).
Contrato de mediação imobiliária
O contrato entre cliente e agência imobiliária (contrato de mediação) é um contrato privado que não exige forma especial além da forma escrita. Uma assinatura qualificada satisfaz este requisito. Os mediadores podem ainda assinar com SCAP (Sistema de Certificação de Atributos Profissionais) para fazer constar a sua qualidade de mediador licenciado pelo IMPIC.
CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda
O CPCV é o documento mais relevante no processo de aquisição de imóvel, e também o mais complexo do ponto de vista da assinatura digital.
O que a lei diz
O DL 12/2021 equiparou a assinatura eletrónica qualificada à assinatura manuscrita para efeitos probatórios (equivalente a documento particular assinado, nos termos do Art. 376.º do Código Civil). A Circular 1/IMPIC/2020 admitiu expressamente a assinatura digital qualificada em contratos-promessa.
A nuance do Art. 410.º, n.º 3 do Código Civil
Para CPCVs que incidam sobre imóveis já construídos ou em construção, o Código Civil (Art. 410.º, n.º 3) exige reconhecimento presencial das assinaturas. A ausência deste reconhecimento pode tornar o contrato-promessa nulo — com consequências para a retenção de sinal e execução específica.
A questão jurídica em aberto: se uma assinatura eletrónica qualificada satisfaz, por si só, o requisito de "reconhecimento presencial", não existe ainda jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que o confirme definitivamente. A doutrina diverge: alguns juristas consideram que a assinatura qualificada substitui o reconhecimento; outros entendem que a proteção conferida pelo Art. 410.º n.º 3 — pensada para proteger a parte mais fraca numa promessa de compra — não pode ser afastada unilateralmente.
Recomendação prática: ao usar assinatura digital num CPCV, inclua uma cláusula explícita em que ambas as partes renunciam ao reconhecimento presencial e aceitam a assinatura qualificada como forma equivalente. Esta cláusula não elimina o risco jurídico por completo, mas é a prática corrente recomendada pelos advogados especialistas em direito imobiliário digital.
Para transações de valor elevado ou situações em que a contraparte possa futuramente contestar o contrato, consulte um advogado antes de optar pela assinatura exclusivamente digital.
O que ainda não é possível: a escritura pública
A escritura de compra e venda — o ato que efetivamente transmite a propriedade — exige intervenção notarial. Esta intervenção pode hoje ser feita por videoconferência (ao abrigo do DL 126/2021, em vigor desde abril de 2022), mas continua a requerer a presença de um notário que autentique o ato. Não é possível outorgar uma escritura de compra e venda com assinatura digital autónoma, sem notário.
Está em curso legislação que visa permitir escrituras totalmente digitais em Portugal — aguarda-se desenvolvimentos para 2025-2026 — mas até à data desta publicação, a escritura continua a exigir notário.
Multi-signatários: comprador, vendedor e mediador
Uma das vantagens práticas da assinatura digital em contratos imobiliários é a gestão de múltiplos signatários. Num CPCV típico:
- Comprador assina com a sua CMD
- Vendedor assina com a sua CMD
- Mediador imobiliário pode assinar com CMD + SCAP, fazendo constar a sua qualidade profissional
Cada signatário recebe um link individual por email, assina a partir do seu dispositivo no momento que lhe for conveniente, e o sistema regista a sequência exata de assinaturas com carimbo de tempo certificado. O documento final contém os certificados qualificados de todos os intervenientes, verificáveis por qualquer software de validação de assinaturas digitais (Adobe Reader, Validador do Cartão de Cidadão, etc.).
Porquê uma plataforma dedicada e não o software da AMA?
A Aplicação de Assinatura do Cartão de Cidadão (AMA) permite assinar documentos individualmente. Para processos com múltiplos signatários, gestão de envelopes, controlo de estado e arquivo organizado, é necessária uma plataforma de gestão de assinaturas.
A WallID Smart Sign integra nativamente a CMD e o SCAP, suporta múltiplos signatários por documento, envia automaticamente os links por email a cada signatário e mantém um registo completo do ciclo de vida de cada documento — desde a criação até à assinatura de todos os intervenientes.
Perguntas frequentes
Um contrato de arrendamento assinado digitalmente tem validade legal em Portugal? Sim, com assinatura eletrónica qualificada (CMD ou Cartão de Cidadão). O arrendamento está explicitamente excluído da obrigação de reconhecimento presencial.
Posso assinar um CPCV com Chave Móvel Digital? Sim, é legalmente possível. Para imóveis construídos ou em construção, recomenda-se incluir cláusula de renúncia ao reconhecimento presencial. Consulte um advogado para transações de valor elevado.
A escritura de compra e venda pode ser feita digitalmente? Ainda não sem notário. Pode ser feita por videoconferência (DL 126/2021), mas exige sempre a intervenção de um notário.
Todos os signatários precisam de ter Chave Móvel Digital? Sim, para produzir assinaturas qualificadas. Cada signatário precisa de ativar a CMD no Portal das Finanças ou Espaço Cidadão.
O mediador imobiliário pode assinar com atributo profissional? Sim, se o IMPIC aderir ao SCAP. Verifique o estado atual em autenticacao.gov.pt/atributos-profissionais.
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